Bien Commun

Titres participatifs

3 co-fondateurs, 8 salariés et stagiaires, 2 membres du directoire, 45 associés

Magali Pascal, Fabien Zufferey et Clara Allgaier co-fondent la SCIC Bien Commun en 2022, pour apporter des solutions opérationnelles à un problème systémique : celui de la dévitalisation des petites villes et villages et la dégradation alarmante, parfois dangereuse, du parc immobilier sur ces territoires. Issus de formations très différentes, l'équipe dispose d'une multitude de compétences dans le montage d'opérations immobilières complexes. Des compétences notamment financière, juridique, architecturale, technique, en gestion de projet, animation et participation citoyenne. L'équipe est également expérimentée en matière de vie coopérative, outre son choix de se créer en Société Coopérative d’Intérêt Collectif (SCIC), elle s’est développée aux côtés de la SCOP Ecozimut - un bureau d'études fluides, thermique et environnement - qui a investi dans Bien Commun pour développer un outil de maîtrise d'ouvrage afin de faciliter l'innovation en matière de rénovation de bâtis anciens.

Magali Pascal

Co-fondatrice et Directrice Générale

Fabien Zufferey

Co-fondateur et Président

Clara Allgaier

Co-fondatrice et Responsable d’opérations

Marion Chauveau

Architecte responsable d’opérations

Suzelle Meyer

Ingénieure responsable d’opérations

Agnès Bonnet

Responsable administrative et financière

Les villages en Occitanie souffrent d’une dévitalisation depuis la désindustrialisation, qui se traduit par une spirale de déqualification de ces territoires. Le parc immobilier en cœur de bourg a commencé par se dégrader en raison du départ des ménages solvables en périphérie (pavillons). Cela a entrainé le développement de zones commerciales périphériques. Les bâtis anciens sont tombés en friche par manque d’investissement et de compétences. En parallèle, le taux de vacance des logements a augmenté et les commerces ont fini par fermer. Par conséquent, les centres-bourgs se sont dégradés, ont perdu en autonomie et attractivité. En moyenne 2 bâtiments sur 10 sont vacants dans ces territoires. Les opérations de réhabilitation sont devenues très coûteuses et représentent un facteur désincitatif supplémentaire à l’achat pour les ménages. De plus, ces territoires manquent cruellement d’opérateurs immobiliers pour soutenir la rénovation des bâtis. C’est pour pallier l’ensemble de ces problématiques que les co-fondateurs ont choisi de créer Bien Communn.

La mission de Bien Commun consiste à participer à la revitalisation des petites villes et villages par la rénovation de bâtiments pour créer de nouveaux lieux de vie. Bien Commun répond à cette problématique mal adressée et se spécialise dans la rénovation de biens avec une maîtrise sur toute la chaîne de valeur. Son objectif est de faire de ces territoires des modèles en matière d’innovations sociales, immobilières et de transition écologique. Pour ce faire, Bien Commun, par le biais du bureau d’études immobilières et de la foncière, cherche à réhabiliter et restructurer le parc immobilier ancien, à réouvrir des commerces en centre bourg, à proposer des logements de qualité et abordables, le tout pour favoriser le développement économique, réduire le taux de vacance, recréer du lien social et rendre les zones rurales plus attractives. Le bureau d’études immobilières accompagne des collectivités territoriales dans le montage de projets immobiliers complexes grâce aux expertises complémentaires de son équipe (programmatique, juridique, financière, technique…). Quant à la foncière, elle se positionne sur un bien et concrétise le projet de réhabilitation en proposant une solution globale et personnalisée. A date, 15 opérations immobilières et 22 collectivités ont été accompagnées pour créer une centaine de logements, quatre habitats alternatifs et inclusifs, et une vingtaine de commerces et services.

Bien Commun a un modèle hybride entre le bureau d’études immobilières et la foncière solidaire. Le bureau d’études répond à un besoin immédiat en assurant la rentabilité économique du groupe. En plus d'être le moteur économique, il permet de renforcer le capital humain par l'acquisition d'un savoir-faire à plusieurs échelles et une connaissance pratique des territoires ciblés. A long terme, le bureau d'études restera l'entité nourricière du groupe en lui assurant des revenus stables et en pré-finançant les opérations foncières. Dix études ont été réalisées en 2023, au prix moyen de 25 000€ par étude. Avec un résultat opérationnel positif dès 2023, Bien Commun atteint son seuil de rentabilité sans difficulté, à hauteur de 6 350€ à fin 2023. D'un point de vue stratégique, la foncière offre un levier opérationnel au groupe en lui permettant d'avoir la maitrise de l'ensemble de la chaîne de valeur sur ses opérations. En tant qu’outil de portage foncier, son modèle repose sur les loyers perçus des biens acquis et rénovés. Cette dernière bénéficie de coûts d’achat particulièrement bas, liés aux localisations en zones rurales. Elle réalise des travaux de réhabilitation lourde partiellement financés par l’action publique. La stratégie de Bien Commun est donc de capter les opérations par le bureau d'études, puis de solliciter la foncière pour concrétiser l’opération.

Le positionnement de Bien Commun répond à des enjeux à la fois sociaux et environnementaux :

- Revitaliser les territoires ruraux : Renforcer l’attractivité des territoires en impulsant une dynamique de rénovations et d’implantation de nouveaux commerces et services.

- Une offre de logements et de commerce abordables : Des logements et locaux à tarifs abordables à hautes performances énergétiques et environnementales, pour lutter contre la précarité énergétique.

- Réduire l’impact des bâtiments sur l’environnement : Réhabiliter écologiquement les bâtis vacants en les rénovant globalement avec des matériaux naturels issus de filières locales et avec un esprit low-tech.