En pré-collecte

Base Commune
Titres participatifs

  • Immobilier solidaire
  • Lien social
  • Revitalisation des territoires
  • Industrie, innovation et infrastructure
  • Villes et communautés durables
Type d'offres Immobilier durable Degré de maturité Amorçage

Pitch

Présentation

Base Commune est une foncière solidaire détenant l’agrément ESUS (Entreprise solidaire d'utilité sociale), qui lutte contre les phénomènes de dévitalisation urbaine et de spéculation foncière en achetant des pieds d’immeuble pour y développer des occupations à utilité sociale. Cette coopérative créée en 2021 est issue de deux structures mères : Plateau Urbain et Le Sens de la ville, toutes les deux reconnues et engagées dans les domaines de l'aménagement et de l’immobilier. Concrètement, la foncière achète des pieds d’immeuble à des prix jusqu’à 50% moins chers afin de proposer à ses occupants des loyers solidaires adaptés, jusqu’à trois fois moins cher que sur le marché. Ces rez-de-chaussée ont pour objectif d'être des lieux mixtes, ouverts sur le quartier et accessibles à une pluralité d’activités : Economie Sociale et Solidaire (ESS), commerces indépendants, services, artisanat, activités culturelles, associatives, solidaires, comme par exemple un café solidaire, une association d’aide aux devoirs ou encore une épicerie en circuit court. Des activités à fort impact territorial qui sont aujourd’hui souvent exclues du marché immobilier traditionnel à cause des prix du foncier. Mais Base Commune souhaite aller au-delà du rôle d’une simple foncière, non seulement en accompagnant leurs occupants dans leur développement mais aussi en animant ces lieux et le quartier, à la manière de tiers-lieux à l'horizontale, via un gestionnaire pour chaque site. Avec un chiffre d'affaires (CA) de plus de 345k€ en 2023, Base Commune sollicite aujourd'hui LITA.co afin de financer les trois premières opérations déjà sous compromis (à Paris et Malakoff) et deux autres à Lyon. La coopérative réalise un premier tour de table à hauteur de 2,5 M€ auprès de différents acteurs : un financeur institutionnel public de premier plan, France Active, Plateau Urbain ainsi que LITA.co, à qui est réservée une poche de 350 K€. Le financement sera également complétée par de la dette bancaire, déjà bien engagée.

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Le taux de réduction d'impôts sur le revenu de 25% concerne les entreprises labellisées ESUS, ce qui est le cas de Base Commune - et doit officiellement entrer en vigueur après la validation de la Commission Européenne, dans les prochaines semaines. Il est donc fort probable que le taux actuellement à 18% remonte à 25% au cours de la collecte.

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Équipe

3 fondateurs, 2 salariés, 1 alternante et 1 stagiaire

Base Commune a été initié en 2021, par Plateau Urbain (coopérative spécialiste de l'urbanisme transitoire) et Sens de la Ville (coopérative de stratégie urbaine, programmation et ingénierie de projets) et leurs fondateurs. Aujourd’hui, c'est Bertrand Doucet, Directeur des Opérations, qui grâce à sa formation transverse d’ingénieur-architecte, couplée à une solide expérience de montage d’opérations immobilière, chapeaute les activités de la foncière. Il est accompagné par Sarah Fryde, cheffe de projets, dont la double formation en Urbanisme et Immobilier lui permet de piloter le développement et les études territoriales de la foncière, mais aussi Johanne Mélinand et Maëva Rôle, respectivement en alternance et en stage de fin d’étude. Grâce à la complémentarité de ses entités mères, Base Commune profite à la fois des compétences techniques de Plateau Urbain (commercialisation et gestion de site) et de celles de Sens de la ville (programmation urbaine et immobilière, programmation de socles actifs, conduite de projet et montages opérationnels).

Bertrand Doucet
Directeur des Opérations
Sarah Fryde
Cheffe de projets

Problèmes

Il existe aujourd’hui une dévitalisation progressive des commerces en centre-ville : les petits commerces ne peuvent plus se permettre de rester en ville du fait des loyers. En conséquence, entre standardisation via des grosses franchises dans les sites les plus attractifs et vacance là où tous les critères de commercialité ne sont pas réunis, c’est le lien social et la vitalité urbaine qui sont en jeu. Couplé à cela, on observe l’exclusion des activités et des acteurs ESS, culturels et associatifs en ville alors que ces structures sont à l’origine de 10% du PIB français et ont un ancrage et un rayonnement local fort (CRESS, 2023). Dans un contexte où les collectivités font face à de multiples défis : pression foncière, maintien des services publics, dévitalisation urbaine, les activités ESS, culturelles et associatives présentent souvent une alternative intéressante en mobilisant des ressources locales et en proposant des modèles économiques et des usages innovants. Malheureusement, l’accès à l’immobilier est la condition sine qua non à l’amorçage d’une activité, et les acteurs de l’économie alternative font face à de nombreux freins à commencer par la spéculation foncière.

Solutions

En tant que foncière, Base Commune adresse donc ses services à destination des acteurs ne trouvant pas leur place en ville afin d’y développer leurs activités. La foncière fait l’acquisition de locaux en rez-de-chaussée, pour les mettre à disposition de ces acteurs à utilité sociale afin de redynamiser les centres-villes. Ces locaux sont accessibles, avec des loyers décotés, progressifs et adaptés à l’activité et au niveau de revenu de chaque porteur de projets. Ceci est permis par une collaboration étroite avec les collectivités, les aménageurs publics et directement les promoteurs privés (qui s’engagent pour mieux intégrer ce type d’activités dans leurs opérations), qui facilitent l’accès à des conditions préférentielles. Base Commune est très attachée à un partenariat étroit avec d’autres foncières solidaires qui se déploient à la fois dans des contextes urbains et ruraux. C’est notamment pour cela qu’elle a co-fondé du groupement “On met en commun” en partenariat avec Villages Vivants, Bellevilles, La Main, Bien Commun, La foncière Nouvelle Aquitaine, afin de se nourrir des retours d’expériences de chaque structure et affirmer le rôle fondamental des foncières solidaires dans le monde immobilier actuel.

Modèle économique

Base Commune, est une structure foncière et immobilière associée à trois offres de services : l’acquisition de rez-de-chaussée, le conseil en stratégie de programmation de rez-de-chaussée, la gestion-animation de rez-de-chaussée. La foncière se finance à la fois sur le temps long avec la génération de loyers notamment, et à court-terme avec des honoraires de montage et de suivi des travaux, ainsi que des honoraires de commercialisation des surfaces (si effectué en direct). Elle réalise également des prestations de conseil/étude auprès d’acteurs tiers ce qui lui a permis de réaliser 345 k€ de chiffre d’affaires en 2023. La foncière se positionne en priorité sur des acquisitions de locaux neufs, acquis en Vente en état futur d'achèvement (VEFA). Ce positionnement très en amont de la livraison des rez-de-chaussée permet de négocier les prix de cession les plus bas possibles afin de mettre en œuvre des loyers accessibles et en dessous des prix du marché. La foncière se positionne actuellement sur l’acquisition de 5 rez-de-chaussée dans des milieux urbains très attractifs et financièrement peu accessibles : 140 m2 dans le centre-ville de Malakoff (aquisition effectuée), 1010 m2 au sein de l’ancien siège de l’APHP à proximité de l’Hôtel de Ville dans le 4ème arrondissement de Paris (promesse signée), 860 m2 à Porte de la Villette dans le 19ème arrondissement de Paris (promesse en cours de signature), 750 m2 à Lyon Confluence (mise en place prochaine de la promesse de vente), 1500 m2 en socle de l’emblématique tour CIRC dans le quartier Grange Blanche à Lyon (mise en place prochaine de la promesse de vente). Elle est aussi positionnée sur d’autres biens en négociations ou en attente de réponse dans le cadre d’appels à consultations promoteurs.

Impact à long terme

La raison d’être de Base Commune répond à des enjeux à la fois sociaux et économiques à travers :

- La garantie d’accessibilité des rez-de-chaussée à des acteurs qui en ont réellement besoin: des locaux à loyers solidaires (jusqu’à trois fois moins cher que le marché), progressifs et différenciés selon les capacités financières des occupants, qui ont tous un impact social ou une utilité locale.

- La re dynamisation des centres-villes à travers un ancrage local et de proximité : boulangerie, épicerie, équipement de santé...

- La création d’un écosystème nouveau et d’une communauté de quartier répondant aux besoins du territoire.

3 Emplois créés ou consolidés
À un an après la levée de fonds
300 acteurs économiques alternatifs dans 12 000 m2 de rez-de-chaussée
à 3 ans après la levée de fonds

Opération

Raisons pour investir

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Questions / réponses

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Objectif de la collecte
350 000 €
Objectif min.
200 000 €
Objectif max.
500 000 €
Produit financier
Titres participatifs
Avantages financiers
Intérêts annuels de 6% à 6,5%
Avantage fiscal
Min
100,00 €
Max
300 000,00 €
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